V letech 2026 a 2027 končí pevná sazba u hypoték za zhruba 960 miliard korun, tedy téměř u poloviny všech úvěrů na bydlení v Česku. Řada domácností přitom fixovala kolem dvou procent, zatímco dnes se sazby vrátily nad pět procent. Splátka tak může vyskočit i o několik tisíc měsíčně. Kdo se připraví včas, dopad zmírní.
Proč to řešit právě teď
Vlna refixací, na kterou roky upozorňovala Česká národní banka, právě naplno začíná. Podle analýzy poradce Vojtěcha Holuba končí v letech 2026 a 2027 fixace u úvěrů v objemu až 960 miliard korun, což odpovídá zhruba 49 procentům všech hypoték na bydlení. Jen v roce 2026 jde o úvěry se zůstatkem jistin kolem 470 miliard korun, které lidé sjednávali převážně v roce 2021, upozornila ČNB ve své Zprávě o měnové politice.
Načasování je nepříjemné. Hypoteční sazby totiž znovu rostou. Průměrná nabídková sazba podle indexu Swiss Life Hypoindex vystoupala v červenci 2026 na 5,32 procenta, nejvýš za dva roky, a šlo o čtvrté zvýšení v řadě. Ještě v březnu se přitom hypotéky pohybovaly pod pěti procenty, uvedla společnost Swiss Life Select. Domácnost, která si před pěti lety zafixovala sazbu kolem dvou procent, tak dnes naráží na více než dvojnásobek.
Fixace, refixace, refinancování
V praxi se pletou tři pojmy. Fixace je období, po které máte pevnou úrokovou sazbu a neměnnou splátku, nejčastěji na tři, pět nebo sedm let. Refixace je obnovení sazby u stávající banky po konci fixace: nepodepisujete novou smlouvu, jen pokračujete s novou sazbou, kterou banka nabídne. Refinancování znamená splacení staré hypotéky novým úvěrem u jiné banky, obvykle kvůli výhodnějším podmínkám.
Rozdíl je zásadní hlavně v jednom: u refixace banka spoléhá na to, že klient nabídku bez odporu přijme. Právě tady se dá vyjednat lepší sazba.
O kolik stoupne splátka
Průměrný dopad odhadla ČNB. Pro domácnosti, kterým fixace končí v roce 2026, počítá s nárůstem splátky zhruba o 15 procent, v průměru asi o 1 900 korun měsíčně. Jde ovšem o průměr přes všechny typy úvěrů. U konkrétní hypotéky z roku 2021 s velmi nízkou sazbou bývá skok výrazně vyšší.
Ukazuje to modelový příklad (vstupní předpoklady: úvěr 3 miliony korun, splatnost 30 let, původní sazba 2,1 procenta z roku 2021). Původní splátka vychází zhruba na 11 240 korun. Po pěti letech splácení zbývá doplatit přibližně 2,62 milionu korun. Při refixaci za dnešní sazbu kolem 5 procent na zbývajících 25 let stoupne splátka na zhruba 15 500 korun. To je nárůst o více než 4 200 korun měsíčně, tedy o zhruba 38 procent. Za rok domácnost zaplatí navíc přes 50 tisíc korun.
Přesná čísla se u každé hypotéky liší podle výše jistiny, zbývající doby splácení a sjednané sazby. Směr je ale jasný.
Kdy začít a jak vyjednávat
Klíčové je nečekat na den, kdy dodatek se sazbou přijde poštou. Většina bank umožňuje řešit refinancování 12 měsíců před koncem fixace, některé až 24 měsíců předem, uvádí srovnávač Banky.cz. Na konci fixace přitom původní banka nesmí účtovat sankci za předčasné splacení, takže přechod ke konkurenci vyjde nejlevněji právě v tomto okamžiku.
Postup, který se osvědčuje: zhruba rok předem si zjistit datum konce fixace, oslovit tři a více bank a získat konkrétní nabídky, a s tou nejlepší jít za stávající bankou. Banky o klienty potichu bojují, takže konkurenční nabídka je nejsilnější argument. Rozdíl v sazbě se nezdá velký, na milionové jistině ale i pár desetin procenta znamená tisíce ročně.
Analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora čeká, že sazby zůstanou v dalších měsících spíš lehce nad pěti procenty, bez výrazného zlevnění i bez dramatického růstu. Podle něj se „jarní naděje na trvalejší návrat sazeb pod pětiprocentní hranici rychle rozplynula”.
Čtyři páky, jak splátku snížit
Kromě samotného vyjednávání sazby má domácnost několik dalších možností.
Energetický štítek. Byt nebo dům v třídě A či B umí u části bank srazit sazbu o desetiny procenta. Vyplatí se ho doložit.
Mimořádné splátky. Vložením úspor do jistiny ještě před refixací se sníží dlužná částka, z níž se nová splátka počítá. Většina bank umožňuje mimořádnou splátku do 25 procent ročně zdarma.
Prodloužení splatnosti. Pokud nová splátka přesáhne únosnou hranici, lze na konci fixace prodloužit dobu splácení. Sníží to měsíční zátěž, celkově ale na úrocích zaplatíte víc, takže jde o nouzové řešení.
Revize pojištění a vinkulace. Při změně banky je nutné převést vinkulaci pojištění nemovitosti na nový úvěr. Zároveň je dobré ověřit, zda pojistná částka odpovídá dnešní hodnotě nemovitosti, protože podpojištění se projeví až při škodě.
Co udělat tento měsíc
Najděte v úvěrové smlouvě datum konce fixace a zapište si ho do kalendáře s ročním předstihem. Pokud fixace končí do dvanácti měsíců, začněte srovnávat nabídky už teď a spočítejte si, jakou splátku rozpočet unese při sazbě kolem pěti procent. Připravená domácnost totiž není proti bance v roli prosebníka, ale vyjednavače.