Hypoteční sazby se pohybují kolem 4,3 %, ceny bytů rostou meziročně o více než 10 % a realitní trh nejeví sebemenší známky ochlazení. Kdo stojí před rozhodnutím, zda teď koupit byt za 5 milionů, nebo vyčkat na lepší podmínky, musí počítat se třemi možnými vývojovými scénáři. A každý z nich říká něco trochu jiného.
Jak vypadá trh s bydlením v roce 2026
Český realitní trh pokračuje v růstu i v roce 2026. Ceny bytů zůstávají vysoko a poptávka po vlastním bydlení navzdory dražším úvěrům nepolevuje. Nabídkové ceny bytů vzrostly v prvním čtvrtletí letošního roku mezikvartálně o 2,7 procenta a meziroční tempo růstu zůstává silné.
Hypoteční sazby se u tříleté fixace podle jednotlivých bank nejčastěji pohybují mezi 4,19 a 4,39 procenta. Na nejvýhodnější podmínky však dosáhnou především klienti s vyšším objemem úvěru nebo kupující energeticky úsporné nemovitosti.
Další vývoj ovlivňuje také politika České národní banky. Ta po téměř čtyřech letech zvýšila základní úrokovou sazbu, čímž naznačila, že prostor pro výraznější zlevňování hypoték je omezený. Většina analytiků proto pro letošní rok očekává spíše stagnaci hypotečních sazeb, případně jejich mírný růst, než návrat k výrazně levnějším úvěrům.
Kdyby hypotéky zlevnily a ceny bytů se zastavily
Tato varianta počítá s rychlejším, než se nyní očekává, uvolňováním měnové politiky v eurozóně, které by mohlo stáhnout dolů i české úrokové sazby. Hypotéky by se dostaly pod hranici čtyř procent a růst cen bytů by se dočasně zastavil díky vyšší nabídce novostaveb.
Hypotéka ve výši 4 milionů korun (80 % LTV) se splatností 30 let a úrokovou sazbou 3,8 procenta by znamenala měsíční splátku přibližně 18 600 korun. Oproti dnešním podmínkám by tak domácnost ušetřila zhruba 1 200 korun měsíčně.
Na první pohled jde o zajímavou úsporu. Jenže pokud by cena bytu během roku vzrostla o pět procent, stejná nemovitost by stála o 250 tisíc korun více. Úspora na splátce by tak vyšší pořizovací cenu vyrovnávala velmi dlouho – přibližně 17 let.
Pravděpodobnost takového vývoje je však podle většiny odborníků spíše nízká. U běžných hypoték na vlastní bydlení se letos neočekává výrazné zlevňování. Naopak nelze vyloučit, že sazby kvůli ekonomické a geopolitické nejistotě ještě mírně vzrostou.
Pokud se současný trend nezmění
Za nejpravděpodobnější variantu považují odborníci pokračování současného vývoje. Hypoteční sazby by se měly držet poblíž dnešních hodnot a ceny bytů by měly dál postupně růst. Podle některých odhadů může tempo růstu cen rezidenčních nemovitostí v roce 2026 dosáhnout zhruba 5 až 10 procent.
Hypotéka ve výši 4 milionů korun s úrokovou sazbou 4,3 procenta a splatností 30 let vychází přibližně na 19 800 korun měsíčně. Pokud byste s koupí vyčkali rok a ceny bytů mezitím vzrostly o šest procent, stejná nemovitost by stála přibližně 5,3 milionu korun.
Na financování by tak bylo potřeba o 240 tisíc korun více. Vyšší úvěr by následně zvýšil měsíční splátku přibližně o dalších 1 200 korun, a to i v případě, že by úroková sazba zůstala stejná.
Jednodušeně řečeno, čekání na výhodnější hypotéku může nakonec stát více peněz, než kolik byste případně ušetřili na nižším úroku.
Pokud hypotéky ještě zdraží
Tato varianta počítá s tím, že přetrvávající inflace, geopolitická nejistota a vysoký objem refinancovaných úvěrů vytvoří tlak na další růst hypotečních sazeb. Banky sice mezi sebou nadále intenzivně soutěží o klienty, což zdražování částečně brzdí, úplně mu ale zabránit nedokážou.
V roce 2026 navíc čeká refinancování rekordní objem hypoték sjednaných v době mimořádně nízkých sazeb. To může situaci na trhu dále ovlivnit.
Hypotéka ve výši 4 milionů korun se sazbou 4,8 procenta a splatností 30 let by znamenala měsíční splátku přibližně 20 900 korun. Pokud by zároveň ceny bytů během roku vzrostly na 5,4 milionu korun, bylo by potřeba financovat o 320 tisíc korun více než dnes.
Vyšší úvěr a vyšší sazba by zvýšily měsíční splátku zhruba o 1 700 korun. V dlouhodobém horizontu by rozdíl nebyl zanedbatelný, celkové přeplacení hypotéky by oproti nákupu v létě 2026 mohlo být vyšší o více než 600 tisíc korun.
V takovém případě by se odkládání koupě prodražilo hned dvakrát, a to kvůli dražší nemovitosti i kvůli dražšímu financování.
Komu se vyplatí koupit byt nyní a kdo může ještě vyčkat
Situace není stejná pro všechny kupující. Záleží na tom, zda pořizujete první bydlení, investiční nemovitost, nebo řešíte koupi pouze z jednoho příjmu.
Mladé rodiny pořizující první bydlení by s rozhodnutím neměly příliš otálet. Každý měsíc strávený v nájmu znamená další výdaje bez budování vlastního majetku a ceny nemovitostí mezitím mohou dál růst. Pokud rodinný rozpočet hypotéku zvládne už dnes, dává nákup smysl i za současných sazeb. Rozumnou volbou může být kratší fixace, která ponechá prostor využít případného budoucího poklesu úroků.
Investoři kupující byt k pronájmu musí počítat pečlivěji. Silná poptávka po nájemním bydlení sice nadále podporuje výnosy z pronájmu, zároveň ale rostou pořizovací ceny nemovitostí i náklady na financování. Kdo disponuje větším objemem vlastních prostředků, může využít současné situace. Investoři závislí na vysokém hypotečním financování by si však měli důkladně propočítat očekávanou návratnost.
Samoživitelé a domácnosti s jediným příjmem by měli být nejopatrnější. Zásadní je dostatečná finanční rezerva pro případ výpadku příjmu nebo nečekaných výdajů. Obecně platí, že splátka hypotéky by neměla překročit přibližně 35 procent čistého měsíčního příjmu. Pokud toto pravidlo vychází už dnes, není nutné nákup odkládat. Pokud ne, ani případně nižší sazby situaci zásadně nezmění.
Čekání nemusí přinést úsporu
Na otázku, zda koupit byt nyní, nebo vyčkat, odpovídá většina možných scénářů podobně. Přestože by se v budoucnu mohly objevit o něco výhodnější hypoteční sazby, růst cen nemovitostí může tuto výhodu rychle vymazat.
Výrazný pokles cen bytů zatím většina analytiků neočekává. Naopak nelze vyloučit, že rezidenční nemovitosti budou zdražovat i v příštím roce. Pro většinu zájemců o vlastní bydlení tak léto 2026 nepředstavuje období vyčkávání, ale spíše čas pečlivého výběru nemovitosti a vyjednávání co nejlepších podmínek financování.