Většina lidí prodává nemovitost jen jednou za život. Často se přitom soustředí hlavně na fotografie a samotný inzerát, skutečný základ úspěšného prodeje ale vzniká mnohem dříve. Rozhodující je správně stanovená cena, připravené dokumenty i promyšlený postup. Přinášíme přehled všech kroků od prvního rozhodnutí o prodeji až po zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí.
Mnoho prodávajících zveřejní inzerát ještě dříve, než mají připravené všechny potřebné dokumenty. To se jim ale může rychle vymstít. Zájemci běžně požadují průkaz energetické náročnosti budovy, banka kupujícího si vyžádá nabývací titul a společenství vlastníků často s poskytnutím potřebných informací otálí. Mezitím běží rezervační lhůty a prodávající musí administrativu dohánět pod časovým tlakem. Výsledkem může být zbytečné zdržení, nebo dokonce ztráta vážného zájemce, který dá přednost jiné nabídce.
Inzerát je ve skutečnosti až závěrečnou fází celého procesu. Pokud máte připravené všechny potřebné dokumenty a správně stanovenou prodejní cenu, jeho vytvoření zabere na Tubydlo.cz jen pár minut a následně začne pracovat ve váš prospěch. Právě proto se vyplatí věnovat jeho přípravě až jako pátému kroku, nikoli hned na začátku.
Následující postup je chronologický a platí pro byt i rodinný dům. Společné kroky popisujeme na příkladu bytové jednotky, protože ta má nejvíc administrativních specifik. Časové odhady vycházejí z běžné praxe a konkrétní případ se od nich může lišit podle stavu nemovitosti, banky i vytíženosti úřadů.
Papíry k prodeji bytu
První fáze je nudná a nikdo ji nevidí. Přesto rozhoduje o tom, jak rychle se prodej uzavře.
List vlastnictví si obstaráte na Czech POINTu, na katastrálním pracovišti nebo přes dálkový přístup do katastru nemovitostí. Ověřte si na něm nejen svoje jméno, ale i část C a D – tedy zástavní práva, věcná břemena, zákazy zcizení nebo exekuční poznámky. Cokoli z toho musíte vyřešit před prodejem, ne během něj.
Nabývací titul je dokument, kterým jste byt získali: kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení soudu o dědictví, prohlášení vlastníka. Banka kupujícího si ho vyžádá prakticky vždy. Pokud jste ho po dědickém řízení nikdy neměli v ruce, počítejte s několika dny navíc – kopii vydává soud, který řízení vedl.
Potvrzení SVJ o dluzích vyžaduje občanský zákoník. Převodce musí kupujícímu doložit potvrzení správce domu o tom, jaké dluhy spojené se správou domu a pozemku na nabyvatele přecházejí, případně že žádné nejsou. Bez tohoto potvrzení kupující dluhy nepřebírá a vy se dostáváte do sporu, který se dá snadno předejít jedním e-mailem výboru. Co všechno může SVJ po vlastníkovi chtít a co naopak musí poskytnout ono, rozebíráme v článku o právech a povinnostech společenství vlastníků.
Souhlas banky u zastavené nemovitosti. Pokud na bytě vázne hypotéka, potřebujete od banky vyčíslení zůstatku dluhu k předpokládanému datu doplacení a informaci o podmínkách předčasného splacení. Po doplacení banka vydá potvrzení a souhlas s výmazem zástavního práva. Tenhle krok se nedá zrychlit a bývá nejčastější příčinou skluzu.
Časový odhad fáze: dva až šest týdnů. List vlastnictví máte během chvíle, vyjádření banky obvykle do dvou týdnů.
Kolik nemovitost opravdu stojí
Cena není přání. Je to číslo, na kterém se potká nabídka s poptávkou v konkrétní lokalitě a v konkrétním čase.
Nejspolehlivější metoda je srovnávací: najděte prodané nemovitosti podobné dispozice, stavu a lokality – nikoli inzerované, ale skutečně prodané. Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou bývá znatelný. Pomůžou cenové mapy, statistiky realitních portálů i data ČSÚ o cenách nemovitostí.
Přeceněná nemovitost se pozná do tří týdnů: prohlídky nejsou žádné nebo jednotky. Každé následné snižování ceny navíc kupujícím signalizuje, že se dá tlačit dál. Levnější je nastavit cenu realisticky napoprvé.
Pokud jde o dědictví nebo spoluvlastnictví více osob, zvažte odhad od znalce. Nejen kvůli ceně, ale i kvůli tomu, aby se sourozenci nedohadovali o čísle, které si někdo vymyslel.
Časový odhad: několik dní až dva týdny.
Inzerát a prohlídky
Teprve teď má smysl fotit. Vykliďte, ne vyzdobte – kupující si potřebuje představit sebe, ne vás. Fotografujte za denního světla, na šířku, s půdorysem v příloze. Popis inzerátu má u bytu obsahovat výměru, patro, výtah, orientaci, stav jádra, měsíční zálohy, stav fondu oprav a plánované opravy domu. U rodinného domu přidejte výměru pozemku, rok kolaudace, typ vytápění, stav střechy a oken a napojení na sítě. Zamlčené informace se stejně provalí při prohlídce.
Prohlídky si plánujte na bloky, ne jednotlivě. Připravte si odpovědi na otázky, které padnou vždycky: proč prodáváte, jak vysoké jsou zálohy, jestli dům chystá rekonstrukci, jestli je někdo v bytě hlášen k trvalému pobytu.
Časový odhad: nejméně předvídatelná fáze celého procesu. U dobře oceněné nemovitosti v poptávané lokalitě týdny, jinde měsíce.
Rezervační smlouva
Rezervační smlouva zavazuje obě strany k uzavření kupní smlouvy v dohodnuté lhůtě a obvykle je spojena s rezervačním poplatkem. Právě tady prodávající nejčastěji podepisují dokument, který si nepřečetli.
Ve smlouvě si ohlídejte alespoň tři věci: za jakých podmínek se poplatek vrací (typicky když kupující nezíská financování), do kdy má být podepsána kupní smlouva a co se stane, když lhůtu nedodrží jedna nebo druhá strana. Pokud smlouvu předkládá realitní kancelář, čtěte pozorně ustanovení o provizi – bývá splatná už okamžikem rezervace.
Text rezervační smlouvy nechte projít advokátem. Je to nejlevnější právní služba v celém procesu a nejvíc se vyplatí.
Časový odhad: podpis během několika dnů, lhůta na kupní smlouvu se v praxi počítá na dva až šest týdnů.
Kupní smlouva a úschova
Kupní smlouva o převodu nemovitosti musí být písemná a projevy vůle obou stran musí být na téže listině. Podpisy na smlouvě předkládané katastru musí být úředně ověřené. Smlouvu obvykle připravuje advokát jedné ze stran; druhá strana má právo ji připomínkovat a měla by toho využít.
Peníze nikdy nemají jít přímo na účet prodávajícího před zápisem do katastru. Standardem je úschova – advokátní, notářská nebo bankovní. Kupní cena leží u schovatele a uvolní se až po zápisu vlastnického práva, případně po doplacení hypotéky prodávajícího a výmazu zástavního práva. Podmínky uvolnění musí být ve smlouvě o úschově napsané jednoznačně a musí odpovídat kupní smlouvě.
Konkrétní znění smluv, daňové souvislosti i způsob vypořádání hypotéky konzultujte s advokátem. Obecný návod nenahradí posouzení vaší situace.
Časový odhad: příprava a připomínkování smlouvy týden až tři týdny, u kupujícího s hypotékou zpravidla déle.
Návrh na vklad do katastru
Návrh se podává na formuláři Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, na příslušném katastrálním pracovišti nebo elektronicky, spolu s kupní smlouvou. Podání je zpoplatněné správním poplatkem podle zákona o správních poplatcích; aktuální výši si ověřte na webu ČÚZK. Návrh obvykle podává advokát, který smlouvu připravoval.
Katastr na nemovitost vyznačí plombu a odešle vlastníkům informaci o zahájeném řízení. Vklad nesmí provést dříve než po uplynutí 20 dnů od odeslání této informace – jde o ochranu proti podvodným převodům. Právní účinky vkladu ale nastávají zpětně k okamžiku, kdy byl návrh doručen katastrálnímu úřadu.
Časový odhad: minimálně 20 dnů ze zákona, v praxi měsíc i více podle vytíženosti pracoviště.
Předání a přepis energií
Po zápisu vlastnického práva následuje fyzické předání. Vždy s předávacím protokolem, který obsahuje datum, stavy všech měřidel – elektřina, plyn, voda, teplo – počet předaných klíčů, čipů a ovladačů a soupis vybavení, které v bytě zůstává.
Na základě protokolu přepište odběrná místa u dodavatelů energií a nahlaste změnu vlastníka správci domu a SVJ. Zrušte inkasní příkazy a trvalé platby záloh. Pokud jste v bytě měli trvalý pobyt, ohlaste změnu na ohlašovně.
Nezapomeňte na daně. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, daň z příjmu ale může vzniknout, pokud neprojdete časovým testem nebo nesplníte podmínky osvobození. U zděděné nemovitosti se do testu za určitých podmínek započítává i doba vlastnictví zůstavitele. Daň z nemovitých věcí platí ten, kdo byl vlastníkem k prvnímu lednu daného roku. Konkrétní posouzení nechte na daňovém poradci.
Časový odhad: předání do několika dnů po vkladu, přepis energií dva až čtyři týdny.
Prodej rodinného domu
Chronologie zůstává stejná, mění se obsah složky a délka přípravy.
Stavební dokumentace rozhoduje o financování. Připravte kolaudační rozhodnutí nebo souhlas, projektovou dokumentaci a stavební povolení k pozdějším přístavbám a nástavbám. Banka kupujícího si je vyžádá a nesrovnalost mezi skutečným stavem a dokumentací – typicky nezkolaudovaná přístavba nebo zimní zahrada – umí prodej zastavit na měsíce.
Revize a technické zázemí. Kupující se bude ptát na revizní zprávy komína, elektroinstalace a plynového zařízení, na stáří kotle, střechy a oken i na způsob vytápění. Pokud má dům studnu, potřebujete povolení k odběru podzemní vody, u domovní čistírny odpadních vod povolení a doklady o revizích.
Zkontrolujte, kolik parcel vlastně prodáváte. U domů bývá běžné, že zahrada, příjezdová cesta nebo garáž leží na samostatných pozemcích, někdy i na jiném listu vlastnictví. Přehlédnutá parcela se odhalí až u banky kupujícího. Ověřte také přístup z veřejné komunikace – pokud vede přes cizí pozemek, musí být zajištěn věcným břemenem.
Cenu odhadnete hůř než u bytu. Srovnatelných prodejů je v okolí méně a rozptyl je větší, protože každý dům je jiný. U domů se proto častěji vyplatí odhad od znalce, i když nejde o dědictví. Počítejte také s delšími prohlídkami: zájemci chtějí vidět sklep, půdu, technickou místnost i pozemek, ne jen obytné pokoje.
Pokud prodáváte samostatný pozemek, řídí se poptávka územním plánem obce, přístupem a dostupností přípojek. Při dělení pozemku potřebujete geometrický plán ověřený katastrálním úřadem a u zemědělské půdy počítejte s řízením o vynětí ze zemědělského půdního fondu.
Časový odhad přípravy: u domu čtyři až osm týdnů, u pozemku s dělením nebo vynětím ze ZPF i podstatně déle.
Kontrolní seznam dokumentů
Než zveřejníte inzerát, mějte pohromadě:
- aktuální výpis z listu vlastnictví
- nabývací titul (kupní či darovací smlouva, usnesení o dědictví, prohlášení vlastníka)
- průkaz energetické náročnosti budovy, případně vyúčtování energií za tři roky
- potvrzení SVJ o dluzích spojených se správou domu a pozemku
- vyčíslení zůstatku hypotéky a podmínky předčasného splacení
- souhlas banky s výmazem zástavního práva (po doplacení)
- půdorys a přehled měsíčních záloh
- zápisy ze shromáždění SVJ o plánovaných opravách
- občanský průkaz a doklad o rodinném stavu, pokud je nemovitost ve společném jmění manželů
Navíc u rodinného domu:
- kolaudační rozhodnutí nebo souhlas a projektová dokumentace
- stavební povolení k přístavbám a rekonstrukcím
- revizní zprávy komína, elektroinstalace a plynového zařízení
- povolení k odběru podzemní vody u studny, doklady k domovní čistírně
- výpisy ke všem parcelám, které jsou součástí prodeje
- geometrický plán při dělení pozemku
K podpisu a po něm:
- rezervační smlouva
- kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy
- smlouva o úschově kupní ceny
- návrh na vklad do katastru nemovitostí
- předávací protokol se stavy měřidel
Prodej nemovitosti není jeden úkon, ale sedm na sebe navazujících kroků. Kdo první tři zvládne dřív, než zveřejní inzerát, obvykle prodá rychleji a za lepší cenu než ten, kdo je řeší až pod tlakem kupujícího.