Rozbitý splachovač, netěsnící baterie nebo kotel, který přestal topit. Sotva řemeslník vystaví fakturu, začíná dohadování, kdo ji zaplatí. Od ledna 2026 přitom platí nové limity a s nimi jedna změna, které si skoro nikdo nevšiml. Část nákladů jde nově za nájemcem bez jakéhokoli stropu.
Spory mezi nájemcem a majitelem bytu málokdy vznikají ze zlé vůle. Obvykle za ně může přesvědčení, že platí jedno jednoduché pravidlo. Do patnácti set korun to jde za nájemcem, nad tuto částku za majitelem. Skutečnost je ale složitější a od letošního ledna ještě o kus víc.
Redakce Tubydlo.cz porovnala úplné znění nařízení vlády č. 308/2015 Sb. s podobou platnou do konce roku 2025 a s textem novely č. 493/2025 Sb., která nabyla účinnosti 1. ledna 2026. Novela obsahuje pouhých pět změnových bodů. Dva z nich mění pravidla víc, než by se z jejich délky čekalo.
Zákon dělí náklady na dvě části
Podle § 2257 občanského zákoníku udržuje pronajímatel byt a dům po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání, zatímco nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Všechno ostatní tedy zůstává majiteli.
Zákon už ale nevysvětluje, kde běžná údržba končí a kde drobná oprava začíná. To má na starosti nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Údržba není totéž co oprava
Právě v tomhle rozlišení se chybuje nejčastěji, protože nařízení nepracuje s jednou skupinou nákladů, ale se dvěma, a každá má vlastní pravidla.
Běžnou údržbou se podle § 2 rozumí udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení. Patří sem malování, oprava omítek, tapetování, čištění podlah a podlahových krytin, čištění obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Vedle toho také udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vyjmenovaných předmětů, kontrola termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola hlásiče kouře včetně výměny zdroje a kontrola vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Drobné opravy pak nařízení vymezuje dvakrát. Věcně v § 4 výčtem konkrétních zařízení a podle ceny v § 5.
A tady vzniká rozdíl, na kterém všechno stojí. Roční strop podle § 6 dopadá výhradně na drobné opravy z § 4 a § 5, na běžnou údržbu se nevztahuje vůbec. Tu tedy nájemce hradí bez ohledu na to, kolik už za rok utratil.
Údržbu kotlů a komínu hradí nájemce
Do § 2 zasáhla novela jedinou úpravou. Za písmeno g) vložila slova „a h)”, stojí v textu nařízení zveřejněném Ministerstvem pro místní rozvoj. Dopad je ale citelný.
Do konce roku 2025 se za běžnou údržbu považovaly pravidelné prohlídky a čištění pouze u zařízení podle písmene g), tedy u vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub a vestavěných skříní.
Od ledna 2026 do běžné údržby spadají i zařízení podle písmene h), tedy kamna na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovody, kotle etážového topení a související uzavírací a regulační armatury i ovládací termostaty.
Kontrola a čištění kotle nebo komína se tím ocitly v kategorii, na kterou roční strop nedosáhne, a nájemce je hradí neomezeně. Samotná oprava těchto zařízení přitom drobnou opravou podle § 4 písm. h) zůstává a do stropu se počítá dál. Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení nařízení z drobných oprav výslovně vylučuje a platí je majitel.
Co platí nájemce a co majitel
Bez ohledu na roční strop hradí nájemce vše, co spadá do běžné údržby. Tedy malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah a obkladů stěn, čištění zanesených odpadů ke svislým rozvodům, výměnu zdroje v hlásiči kouře a nově také pravidelné kontroly a čištění kotle, kamen a kouřovodu.
Do stropu se naopak počítají drobné opravy vyjmenované v § 4. Jde o opravy podlahových krytin, prahů a lišt, opravy dveří, oken, kování, klik a výměny zámků, opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů a světelných zdrojů, opravy mísicích baterií, sprch, van, umyvadel, dřezů, splachovačů a zápachových uzávěrek, opravy sporáků, pečicích trub, ohřívačů vody a odsavačů par, opravy bytových vodoměrů a měřidel tepla, opravy kotlů etážového topení, kamen a kouřovodů a výměny uzavíracích ventilů na rozvodech vody a plynu. Spadá sem i jakákoli další oprava, jejíž cena nepřesáhne 1 500 korun.
Majitel platí všechno ostatní. Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, hlavní uzávěr vody a plynu pro byt, každou jednotlivou opravu nad 1 500 korun a všechno, co přijde poté, co je roční strop vyčerpaný.
Poslední bod se vyplatí si zapamatovat. Jakmile strop padne, přestávají být další opravy drobnými opravami a přecházejí na majitele, a to i ty, které by jinak do § 4 spadaly.
Roční strop se počítá z metrů
Od ledna 2026 činí 150 korun na metr čtvereční podlahové plochy bytu za kalendářní rok, do konce roku 2025 to bylo 100 korun. Hranice pro jednu opravu podle § 5 se současně zvedla z tisíce na 1 500 korun.
Podlahová plocha se ale nepočítá podle údaje z inzerátu. Podle § 6 odst. 2 se do ní zahrnují i prostory mimo byt, pokud je užívá výhradně nájemce, zatímco sklepy, které nejsou místnostmi, a plochy balkonů, lodžií a teras se započítávají jen jednou polovinou.
U bytu o 62 metrech čtverečních s lodžií o šesti metrech a sklepní kójí o čtyřech metrech tak vyjde započitatelná plocha na 67 metrů a roční strop na 10 050 korun. Kdyby se počítal jen samotný byt, vyšel by na 9 300 korun. Rozdíl 750 korun rozhoduje o tom, kdo zaplatí poslední opravu v roce.
Doprava se počítá zvlášť
Náklady na dopravu se nezapočítávají ani do ceny jedné opravy, ani do ročního stropu, a hradí je nájemce. Do konce roku 2025 přitom nařízení z ceny jedné opravy vylučovalo dopravu i jiné náklady s opravou spojené. Novela slova o jiných nákladech vypustila.
Vedlejší náklady kromě dopravy se tak nově do ceny opravy počítají. Pro nájemce jde o změnu k lepšímu, protože faktura rychleji překročí hranici 1 500 korun a oprava přejde na majitele. Ve zkratkách, které o novele vyšly, se to často uvádí obráceně.
Valorizace z novely vypadla
Návrh novely počítal s tím, že se částky budou každoročně upravovat o inflaci a Ministerstvo pro místní rozvoj je vždy do 1. února zveřejní. Ve znění publikovaném ve Sbírce zákonů žádné takové ustanovení není.
Nové limity tak zůstanou zmrazené až do další novely, stejně jako ty předchozí v letech 2016 až 2025.
Když smlouva říká něco jiného
Nájemní smlouvy se kvůli novele upravovat nemusí a dodatky uzavírat netřeba, uvádí Sdružení nájemníků ČR. Pokud ale smlouva sjednává podmínky pro nájemce příznivější, tedy třeba nižší limity nebo užší vymezení běžné údržby, mají přednost před zněním nařízení. Majitel se nemůže dovolávat vyšších částek, když má platnou smlouvu s nižšími.
Novela se navíc použije jen na náklady vzniklé od 1. ledna 2026.
Časté otázky
Musím jako nájemce platit revizi plynového kotle? Pravidelná prohlídka a čištění kotle etážového topení spadá od ledna 2026 do běžné údržby, kterou hradí nájemce, a roční strop se na ni nevztahuje. Revize elektroinstalace domu a další kontroly, které nájemce při běžném užívání neomezují, ale patří k povinnosti majitele udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.
Co když se na jedné věci provádí několik oprav po sobě? Rozhoduje součet nákladů na opravy, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují. Rozdělit jednu opravu na tři faktury po pěti stech korunách tedy nejde.
Kdo platí, když závadu způsobil nájemce? Pak limity nerozhodují. Nájemce má povinnost byt řádně užívat a v případě poškození jej uvést do původního stavu.
Musím opravu nahlásit majiteli? Vyplatí se to vždy písemně, i u drobné opravy. Bez doloženého záznamu se u ročního stropu těžko dokazuje, co už bylo vyčerpáno.
Spočítejte si vlastní limit
Vezměte si nájemní smlouvu, sečtěte plochu bytu, polovinu lodžie a polovinu sklepa a výsledek vynásobte 150. Vyjde vám částka, po jejímž vyčerpání přechází placení oprav na majitele bytu.
Pak si veďte jednoduchý přehled toho, co jste za rok zaplatili, i s fakturami. Majitel se sám od sebe neozve, že byl limit překročen.