Prodáváte byt nebo dům? Jak nastavit cenu, za kterou se prodá

Starší byty se letos prodávají za rekordní ceny, medián v červenci dosáhl 4,3 milionu korun. Prodávající v regionech ale v některých případech slevují z původní ceny o 200 až 300 tisíc. Správnou cenu proto neurčíte podle inzerátů, ale podle skutečných prodejů a orientačního odhadu.

Otevřete realitní portál a najdete tři podobné byty ve stejné čtvrti. Jeden za 4,2 milionu, druhý za 4,8 a třetí za 5,1 milionu korun. Svádí to spočítat průměr a napsat ho do vlastního inzerátu. Všechny tři ceny ale říkají jen to, kolik chtějí prodávající. Kolik za byty zájemce opravdu zaplatí, z inzerátu nevyčtete.

A právě tenhle rozdíl letos narostl. Podle obchodního ředitele Maxima Reality Jakuba Šolara roste odstup mezi nabídkovou a prodejní cenou bytů a kupující mají víc prostoru vyjednávat. Radek Šimek z Century 21 uvedl, že v regionech už prodávající v některých případech slevují o 200 až 300 tisíc korun.

Rekordní ceny a slevy zároveň

Za kolik se byty skutečně prodávají, zachycuje katastr nemovitostí. Podle redakční analýzy z dat katastru se v Česku od ledna do konce července 2026 prodalo bezmála 29 tisíc starších bytů. Medián kupní ceny v červenci dosáhl 4,3 milionu korun, nejvíc v historii. Metr čtvereční se v Praze prodával v průměru za 153 tisíc korun, v Brně za 120 tisíc korun a ve zbytku republiky za 62 500 korun.

Celostátní číslo táhnou nahoru drahé nemovitosti v Praze a Brně, kde ceny za rok stouply zhruba o desetinu. Mimo velká města se metr meziročně zdražil jen o jednotky tisíc korun a byt s přestřelenou cenou tam čeká, dokud majitel neslevní.

Jak velký rozdíl je běžný? Když trh v roce 2023 zpomalil, ukazoval REALIndex společnosti Broker Consulting odstup mezi nabízenou a realizovanou cenou deset až třináct procent. V klidnějších obdobích se podle Ondřeje Zabloudila z Deloitte drží do pěti procent. U bytu nabízeného za pět milionů korun by deset procent znamenalo půl milionu.

Kupujícím navíc nepomáhají ani hypotéky. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu v září vystoupala na 5,51 % a roste už šestý měsíc v řadě. Ještě v březnu byla 4,89 %. Splátka hypotéky na 3,5 milionu korun se splatností 25 let tak vychází na 21 520 korun měsíčně. Česká národní banka zvedla v červnu repo sazbu na 3,75 % a na zářijovém zasedání ji nechala beze změny. Kdo kupuje na úvěr, počítá každou korunu.

Proč průměr z inzerátů klame

Dva byty se stejnou výměrou mohou mít úplně jinou cenu. Rozhoduje dispozice, patro a výtah, stav koupelny a kuchyně, orientace oken, hluk z ulice nebo to, jestli se dá ve večerních hodinách před domem zaparkovat. A stejně jako byt se počítá dům, ve kterém stojí. Nově opravený byt v domě, který čeká výměna stoupaček nebo nová střecha, kupující ocení méně, protože na opravy domu bude přispívat.

Druhá past jsou inzeráty, které jsou na portálech zveřejněné dlouho. Byt za šest milionů, který je v nabídce čtvrtý měsíc a začínal na 6,4 milionu, není cenový vzor. Spíš ukazuje, kolik trh za takový byt zaplatit nechce. Pokud portál zobrazuje datum vložení nebo historii ceny, sledujte je. Dlouhá doba prodeje ale může mít i jiný důvod, třeba nevýhodnou dispozici nebo slabou poptávku v dané lokalitě.

Drahá rekonstrukce ještě neznamená drahý byt

Nová koupelna nebo kuchyně cenu bytu zvedne, nemusí ji ale zvednout o tolik, na kolik rekonstrukce vyšla. Kupujícího zajímá, v jakém stavu byt dostane a kolik do něj bude muset ještě případně investovat. Když se byt nachází v zanedbaném domě nebo u rušné silnice, rekonstrukce za několik set tisíc tyhle nevýhody nevyváží. Než zamýšlenou cenu napíšete do inzerátu, projděte si byt a dům jako cizí člověk na první prohlídce a všímejte si, co vás zarazí jako první.

U domu oddělte stavbu a pozemek

U rodinného domu kupující řeší hlavně střechu, okna, vytápění, stav rozvodů a energetickou náročnost, tedy kolik ho bude dům stát každý měsíc. Velkou část hodnoty ale tvoří pozemek. Stejný dům na malé parcele u silnice a na velké zahradě v klidné části obce má jinou cenu.

Pozemek se oceňuje hůř. Český statistický úřad sám uvádí, že nemá spolehlivé zdroje pro cenové statistiky stavebních pozemků. Orientaci nastíní skutečné prodeje pozemků v okolí, případně i cenová mapa.

Kde hledat skutečné ceny

Český statistický úřad každý rok vydává publikaci Ceny nemovitostí. Vychází z kupních cen zapsaných v katastru a dělí je podle krajů, okresů a velikosti obcí. Poslední vydání z července 2026 zachycuje prodeje do konce roku 2025. Pro srovnání regionů poslouží dobře, dnešní trh ale přesně nezachytí. Byt se podle něj loni v Česku prodával v průměru za 72 410 korun za metr čtvereční, v Praze za 131 520 korun. Rodinné domy vyšly v průměru na 56 066 korun za metr. Rozdíly mezi regiony jsou obrovské. V okresech Sokolov a Chomutov se byty v letech 2023 až 2025 prodávaly v průměru za méně než třetinu pražské ceny.

Rychlejší orientaci dá online výpočet. Do naší kalkulačky pro odhad ceny nemovitosti zadáte obec, plochu, stav, konstrukci, typ vlastnictví a energetickou náročnost, u bytů i vybavení jako balkon, parkování, výtah nebo sklep. Výsledkem je cenové rozpětí, ve kterém se hodnota vaší nemovitosti může pohybovat. U domů kalkulačka počítá jen se stavbou, pozemek je potřeba ocenit zvlášť. Výpočet je zdarma a bez registrace.

Výsledek berte jako kontrolu vlastní představy. Když vám vyjde výrazně méně, než jste čekali, hledejte důvod ve stavu domu, v lokalitě nebo v tom, že srovnávané nemovitosti mají něco navíc. Překvapit může i vyšší částka. Kdo v nemovitosti bydlí dvacet let, často odhaduje její hodnotu podle toho, kolik za ni kdysi zaplatil.

Kdy online odhad nestačí

Pokud kupujete nemovitost na hypotéku, banka si nechá udělat vlastní odhad a podle něj půjčí. Když vyjde níž než kupní cena, rozdíl musí kupující doplatit z vlastních peněz, a to bývá důvod k dalšímu vyjednávání. Pro dědické řízení, soud nebo úřad může být potřeba znalecký posudek a online kalkulačka ho nenahradí. Totéž platí u atypických nemovitostí.

Cenu musíte obhájit

Cenu v inzerátu lze později snížit, první dojem z nabídky už ne. Nemovitost nabízená příliš vysoko odradí lidi, kteří by jinak přišli na prohlídku, a po měsících stejně skončí se slevou. Než inzerát zveřejníte, porovnejte skutečné prodeje v okolí, rozdíly proti podobným bytům či domům a odhad ceny nemovitosti z naší kalkulačky.

Dobrá cena není ta nejvyšší, kterou lze napsat do inzerátu. Je to ta, kterou dokážete před kupujícím obhájit.