Nájemník se nechce z bytu vystěhovat. Pomůže rozkaz k vyklizení

KOMENTÁŘ | Nájem skončil, ale bývalý nájemce dál v bytě bydlí. Od ledna 2026 může soud nařídit vyklizení, někdy i bez jednání. Rozkaz k vyklizení může včasný odpor zrušit, spor tím ale nekončí. Pronajímatelé navíc mohou ztratit další měsíce i kvůli chybné výpovědi.

Pronajímatel čeká na vrácení bytu, zatímco bývalý nájemce v něm dál bydlí. Majitel mezitím hradí zálohy na služby, příspěvky na správu a případně i hypotéku. Nemovitost nemůže předat novému nájemníkovi ani s ní volně nakládat.

Situaci nelze jednoduše vyřešit svévolnou výměnou zámku nebo vystěhováním cizích věcí na chodbu. Jestliže bývalému nájemci právo byt užívat zaniklo a odmítá odejít, musí pronajímatel postupovat zákonnou cestou. Zpravidla to znamená obrátit se na soud.

Od 1. ledna 2026 má podobné situace v určitých případech urychlit rozkaz k vyklizení, který do občanského soudního řádu přinesl zákon č. 176/2025 Sb. Soud může rozhodnout bez jednání a předchozího slyšení nájemce, pokud pronajímatel svůj nárok doloží potřebnými písemnostmi. Pokud bývalý nájemce podá proti rozkazu odpor, může se spor protáhnout.

Jak funguje rozkaz k vyklizení

Pronajímatel musí podat žalobu k příslušnému soudu a doložit, že nájem skončil a bývalý nájemce nemá právo v bytě dál bydlet. Připojí například nájemní smlouvu, výpověď nebo jiné listiny prokazující skončení nájemního vztahu.

Nezbytná je také písemná výzva k vyklizení. Pronajímatel ji musí nájemci zaslat nejméně 14 dní před podáním žaloby, a to na adresu pro doručování, případně na poslední známou adresu.

Pokud soud rozkaz vydá, uloží bývalému nájemci, aby do 15 dnů od doručení byt vyklidil a zaplatil náklady řízení, nebo aby ve stejné lhůtě podal odpor.

Jestliže odpor nepodá a jsou splněny zákonné podmínky, rozkaz nabude účinků pravomocného rozsudku. Pokud ani poté dobrovolně byt neopustí, může následovat exekuce.

Odpor může rozkaz zrušit

Proti rozkazu se může bývalý nájemce bránit odporem. Podle § 175a občanského soudního řádu se na něj obdobně použijí pravidla pro platební rozkaz. § 174 odst. 3 přitom výslovně stanoví, že odpor nelze odmítnout jen proto, že není odůvodněný.

Včas podaný odpor rozkaz zruší v plném rozsahu a soud se začne sporem zabývat v běžném řízení. Samotné podání odporu však neznamená, že nájemce může v bytě zůstat natrvalo. Soud bude muset posoudit, zda nájem skutečně skončil a zda má pronajímatel na vyklizení právo.

Odporem spor nekončí

Spolu s rozkazem soud připojí také výzvu, aby se žalovaný k žalobě vyjádřil. Na vyjádření má 30 dní od doručení rozkazu. Musí v něm popsat svou obranu a předložit důkazy. Pokud bez vážného důvodu výzvě nevyhoví, může soud za zákonných podmínek rozhodnout rozsudkem pro uznání.

Jiná situace nastává, pokud má bývalý nájemce skutečný právní důvod k obraně. Může například namítat, že nájemní vztah stále trvá, výpověď je neplatná nebo že pronajímatel nemá na požadované vyklizení nárok. Takové námitky musí soud posoudit.

Nemoc ani nouze nestačí

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) upozorňuje, že nemoc, ztráta práce ani to, že člověk nemá kam jít, samy o sobě neznamenají, že může po skončení nájmu zůstat v bytě. Soud posuzuje, zda nájem skutečně skončil a zda má pronajímatel právo požadovat vyklizení. Sociální nouze nájem automaticky neobnovuje.

Od toho je třeba odlišit samotné provedení exekuce. Podle MMR není vyklizení přípustné, pokud by mohlo vážně ohrozit zdravotní stav člověka, který je kvůli nemoci upoutaný na lůžko, ženy v šestinedělí nebo ženy v pokročilém stadiu těhotenství. Jde o ochranu při provádění vyklizení, nikoli o automatické právo zůstat v bytě i po skončení nájmu.

Rozkaz může ztroskotat na doručování

Rozkaz k vyklizení se doručuje do vlastních rukou a náhradní doručení je vyloučeno. Výjimkou je doručování do datové schránky. Pokud rozkaz nelze doručit byť jen jednomu z více žalovaných, soud ho zruší v plném rozsahu.

Novela zároveň stanoví, že za adresu pro doručování nájemce se v těchto sporech považuje adresa bytu nebo domu, kterého se spor týká. Samotné určení adresy ale problém neřeší. Pokud se rozkaz nepodaří doručit do vlastních rukou a žalovaný nemá datovou schránku, soud ho musí zrušit a věc pokračuje běžným soudním postupem.

Pokud si bývalý nájemce zásilku nepřevezme a nemá datovou schránku, může se řízení vrátit k běžnému soudnímu postupu.

Soud má rozhodnout zpravidla do šesti měsíců

Novela přinesla také pravidla pro další soudní spory související se skončením nájmu. Soud má rozhodnout zpravidla do šesti měsíců od zahájení řízení. Pokud to nestihne, musí v odůvodnění vysvětlit, proč lhůtu nebylo možné dodržet. Jednání může být na žádost každého z účastníků odročeno pouze jednou.

Šestiměsíční lhůta však není pevnou zárukou, že každý spor v této době skončí. Zákon připouští důvody zvláštního zřetele hodné, které mohou rychlejšímu rozhodnutí bránit.

Největší problém může být ve výpovědi

Rozkaz k vyklizení má smysl jen tehdy, pokud nájem skutečně skončil. Pokud pronajímatel nájem ukončuje výpovědí, musí dodržet zákonné požadavky. Výpověď musí být písemná a musí dojít nájemci. Samotné odeslání nestačí. Výpovědní důvod musí být dostatečně určitý a pronajímatel musí splnit povinnost poučit nájemce.

Pronajímatel musí nájemce poučit o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudu přezkum její oprávněnosti. Pokud poučení chybí, je výpověď neplatná. Návrh na soudní přezkum musí nájemce podat do dvou měsíců od doručení výpovědi.

Pokud už soud řeší včas podaný návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi nebo spor o užívací právo nájemce, rozkaz k vyklizení vydat nelze.

Další past číhá u nájmu na dobu určitou. Jestliže bývalý nájemce zůstane v bytě alespoň tři měsíce po skončení nájmu a pronajímatel ho během této doby písemně nevyzve, aby byt opustil, může podle § 2285 občanského zákoníku dojít k obnovení nájmu na původní dobu, nejvýše však na dva roky. To neplatí, pokud si strany sjednaly něco jiného.

Písemnou výzvu se proto vyplatí poslat bez zbytečného odkladu. Pro podání žaloby na vyklizení musí být odeslána nejméně 14 dní předem. Stejná výzva může zároveň splnit požadavek předžalobní výzvy důležité pro přiznání náhrady nákladů řízení.

Kolik stojí exekuce vyklizením

Pokud bývalý nájemce neodejde ani na základě vykonatelného rozhodnutí, může následovat exekuce. Od 1. ledna 2026 se změnila odměna soudního exekutora za vyklizení. Podle vyhlášky č. 518/2025 Sb., která novelizovala exekutorský tarif, se odvíjí od podlahové plochy vyklízené nemovitosti.

• do 80 m² činí odměna 14 000 Kč,
• nad 80 m² do 120 m² 18 000 Kč,
• nad 120 m² pak 22 000 Kč.

K tomu se podle mluvčího Ministerstva spravedlnosti Vladimíra Řepky zpravidla připočítává paušální náhrada hotových výdajů 4 500 Kč. Mohou vzniknout i další účelně vynaložené náklady, například za zámečníka nebo uskladnění věcí. U exekutora, který je plátcem DPH, je nutné počítat také s příslušnou daní.

Exekutor může požadovat zálohu, kterou musí pronajímatel zaplatit předem. Náklady se pak zpravidla vymáhají po povinném, ale jistota, že majitel peníze skutečně získá zpět, neexistuje. I když tedy zákon nabízí rychlejší soudní postup, poslední krok může být finančně náročný.

Pronajímateli může pomoci i notářský zápis

Pronajímatelé mohou na problém myslet už při uzavírání nájemní smlouvy. U nájmu na dobu určitou lze se souhlasem nájemce zvážit notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti.

Pokud je zápis správně připravený a nájem skončí uplynutím sjednané doby, může sloužit jako exekuční titul bez předchozího soudního řízení. Není to však univerzální řešení pro každý spor. Pokud je samotné skončení nájmu sporné a vyžaduje složitější právní posouzení nebo dokazování, může být nutné obrátit se na soud.

Notářský zápis navíc něco stojí. Podle § 2251 odst. 2 občanského zákoníku nesmí pronajímatel požadovat po nájemci jiné platby než nájemné a zálohy na služby. Náklady spojené s notářským zápisem proto nese pronajímatel.

Rozkaz k vyklizení může pronajímateli ušetřit čas, pokud má správně připravené dokumenty a podaří se jej doručit nájemci. Jakmile se bývalý nájemce brání nebo je ukončení nájmu sporné, může se řízení protáhnout.