Ušetřit na provizi, nebo nakonec prodělat? Při prodeji a pronájmu bez realitky rozhodují detaily

Prodej nebo pronájem bez realitky může ušetřit peníze. Majitel ale musí sám nastavit cenu nemovitosti, připravit inzerát, prověřit zájemce a pohlídat smlouvy. Připravili jsme praktického průvodce, který vychází z údajů Českého statistického úřadu, cenové mapy nájemného Ministerstva financí, platných právních předpisů i poznatků z realitního trhu. Poradíme, na co si dát pozor, aby se úspora na provizi skutečně vyplatila.

Cena podle skutečných prodejů

Navštívit několik realitních portálů a podle nabízených cen určit hodnotu vlastního bytu je lákavé. Jenže inzeráty uvádějí částky, které prodávající požadují, nikoli ty, za které se nemovitosti skutečně prodají. Rozdíl může být velký, zejména pokud je původní cena nastavená příliš vysoko.

Český statistický úřad (ČSÚ) zveřejňuje průměrné kupní ceny bytů a rodinných domů podle okresů a velikosti obcí. Nejnovější publikace vydaná v červenci 2026 zachycuje období 2023 až 2025 a vychází z údajů o uskutečněných prodejích. Pro orientaci v regionu se hodí, konkrétní cenu bytu ale neurčí. Dva byty ve stejné ulici se mohou lišit stavem domu, dispozicí, patrem, výhledem nebo vybavením.

První představu si můžete udělat pomocí naší orientační kalkulačky odhadu ceny nemovitosti. Je zdarma a bez registrace. Vychází z kupních cen evidovaných v katastru za roky 2023 až 2025 a zohledňuje údaje zadané majitelem, například lokalitu, plochu a vybrané vlastnosti nemovitosti.

Výsledek berte jako orientační vodítko, ne jako záruku, za kolik se nemovitost prodá. Kalkulačka nedokáže posoudit všechny zvláštnosti konkrétního bytu či domu a nenahrazuje individuální ocenění. U rodinného domu navíc odhad zahrnuje samotnou stavbu, cenu pozemku je potřeba připočítat zvlášť.

Sledovat nabídkové ceny má smysl i tak. Porovnávejte ale podobné nemovitosti ve stejné lokalitě, s přibližně stejnou plochou a srovnatelným technickým stavem. Všímejte si také nákladů na bydlení, stavu společných prostor, výtahu, sklepa nebo parkování.

Příliš vysoká cena může zájemce odradit už při prvním zhlédnutí inzerátu. Majitel pak často začne zlevňovat až ve chvíli, kdy nabídka delší dobu nepřitahuje pozornost. Pokud naopak začne s cenou zbytečně nízko, může se připravit o část peněz, kterou by za nemovitost bez realitky mohl získat.

Kvalitní fotografie přivedou zájemce

Před zveřejněním nabídky se nepouštějte do nákladné rekonstrukce. Nová kuchyň nebo kompletně zrekonstruovaná koupelna se před prodejem nemusí finančně vyplatit, zvlášť pokud si nový majitel představuje jiné řešení. Často stačí uklidit, vystěhovat přebytečný nábytek, opravit drobné závady, místnosti provonět a vymalovat opotřebované stěny.

Fotografie pořizujte za denního světla a zachyťte na nich skutečné proporce místností. Záběry, které prostor opticky nepřirozeně zvětšují, mohou při prohlídce vyvolat zklamání. Pomůže také půdorys, podle kterého zájemce pochopí dispozici bytu.

V inzerátu uveďte plochu, dispozici, patro, vlastnictví, stav nemovitosti a měsíční náklady. U domu nezapomeňte na informace o pozemku, vytápění a technickém stavu. Nevynechávejte ani případné nedostatky. Zájemce je při prohlídce pravděpodobně objeví a zamlčení může zbytečně narušit důvěru.

Nezapomeňte na průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Při prodeji i pronájmu nemovitosti se zpravidla musí energetická třída uvádět také v inzerátu. U bytu v bytovém domě si vlastník vyžádá průkaz od SVJ. Pokud jej ani po písemné žádosti nedostane, může jej za podmínek stanovených zákonem nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky. V takovém případě nemusí energetickou třídu v inzerátu uvádět.

Prohlídky a vyjednávání nepodceňujte

Zájemce, který se na inzerát ozve, nemusí být připraven obchod uzavřít. Teprve si může zjišťovat možnosti. Při prvním telefonátu se proto vyplatí zjistit, jak chce koupi financovat. Pokud počítá s hypotékou, můžete se zeptat, zda už jednal s bankou. Jestliže musí nejprve prodat vlastní nemovitost, může se celý obchod protáhnout.

Před podpisem rezervační smlouvy je rozumné si vyjasnit, jak bude financování zajištěné a jaké podmínky musí být splněny. U hypotéky může pomoci potvrzení banky, samo o sobě však nezaručuje, že úvěr bude nakonec schválen.

Při vyjednávání si předem stanovte nejnižší cenu, za kterou jste ochotni prodat. V průběhu jednání pak snáze odlišíte nabídku, která dává smysl, od slevy, kterou byste přijímali jen ze strachu, že se jiný zájemce neozve. Vedle ceny se můžete domluvit také na termínu předání nebo na vybavení, které v nemovitosti ponecháte.

Kupní smlouva a úschova chrání obě strany

Při prodeji nestačí podepsat smlouvu a předat kupujícímu klíče od nemovitosti. Vlastnické právo se převádí zápisem do katastru nemovitostí. Katastr nepovolí vklad dříve než po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty od odeslání informace dotčeným osobám. Za návrh na vklad se platí správní poplatek ve výši 2 tisíce korun.

Právě proto se kupní cena obvykle skládá do úschovy u advokáta, notáře nebo banky. Smlouva musí přesně stanovit, kdy se peníze uvolní prodávajícímu a co se s nimi stane, pokud se převod nepodaří dokončit. Bezpečnost úschovy závisí i na jejím konkrétním nastavení.

Kupní smlouvu a smlouvu o úschově se vyplatí svěřit advokátovi. Zvlášť opatrní buďte u spoluvlastnictví, dědictví, zástavy nebo jiných právních omezení. U bytové jednotky si včas vyžádejte od SVJ potvrzení o případných dluzích souvisejících se správou domu a pozemku. Právní stav nemovitosti ověřte ještě předtím, než se obchod dostane do závěrečné fáze.

Pozornost věnujte i dani z příjmů. Příjem z prodeje může být osvobozen například tehdy, pokud měl prodávající v příslušném bytě nebo rodinném domě skutečné bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. Další možností je časový test, zpravidla pět let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 a deset let u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021. Zákon připouští také osvobození při použití získaných peněz na vlastní bytovou potřebu, ale stanoví pro ně další podmínky a zvláštní oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Pravidla mají výjimky, mimo jiné u nemovitostí zahrnutých do obchodního majetku. Pokud si nejste jistí, ověřte daňový režim ještě před prodejem.

U pronájmu oddělte nájemné od služeb

U pronájmu se cena neskládá jen z jedné částky. Nájemné je platba za užívání bytu, zatímco zálohy na služby, například za vodu, teplo, výtah nebo úklid společných prostor, se vyúčtovávají zvlášť podle skutečných nákladů.

Výši nájemného porovnávejte s podobnými byty ve stejné lokalitě. Pomůže také naše kalkulačka tržního nájemného, která je zdarma a bez registrace. Vychází z cenové mapy nájemného Ministerstva financí sestavené z nabídek zveřejňovaných na realitních serverech za posledních pět let. Ve výpočtu zohledňuje lokalitu, dispozici, velikost a vybrané vlastnosti bytu.

Výsledek je orientační a nepředstavuje záruku, za kolik se byt skutečně pronajme. Jde o samotné nájemné bez záloh na energie a služby. Kalkulačka je určena pro byty v bytových domech, nikoli pro rodinné domy.

Zúčtovací období služeb smí trvat nejvýše dvanáct měsíců a vyúčtování musí nájemce dostat nejpozději do čtyř měsíců od jeho konce. Zákon stanoví při prodlení s vyúčtováním pokutu, jejíž výchozí výše činí 50 korun za každý započatý den. Pokud služby vyúčtovává SVJ, počítejte s jeho termíny.

Výběr nájemníka a předání bytu

Při výběru nájemníka se zajímejte především o jeho schopnosti platit nájem včas a dodržovat smlouvu. Můžete se zeptat na příjmy, požádat o referenci od předchozího pronajímatele a dohodnout se na počtu osob, které budou byt užívat. Podmínky posuzujte férově a bez diskriminace.

Nájemní smlouva má jasně stanovit výši nájemného, zálohy na služby, termíny plateb, dobu nájmu a pravidla vyúčtování. Jistota, běžně označovaná jako kauce, nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nájemci náleží po ukončení smlouvy také úroky z jistoty; nepovažujte ji proto za bezúročnou částku.

Důležité je vymezit i odpovědnost za opravy. Nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy, jejichž pravidla stanoví nařízení vlády. Od ledna 2026 platí u oprav mimo výslovně vyjmenované případy limit 1 500 korun za jednotlivou opravu a roční strop 150 korun za metr čtvereční podlahové plochy pro součet drobných oprav. Po vyčerpání ročního limitu se další opravy už za drobné nepovažují. Náklady na dopravu řemeslníka se do limitu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Při předání bytu sepište protokol a připojte fotografie stavu místností a vybavení, stavy měřidel a počet předaných klíčů. Zaznamenejte také případné závady a soupis vybavení. Při ukončení nájmu pak bude jasnější, co se změnilo a za co může nájemce odpovídat.

Prodej ani pronájem bez realitky neznamená, že majitel musí všechno zvládnout sám. Inzerát a prohlídky si může zařídit vlastními silami, smlouvy, úschovu kupní ceny nebo složitější daňové otázky ale svěřit odborníkům. Samostatný obchod navíc nemusí být vždy výhodnější než spolupráce s realitní kanceláří. Záleží na situaci, zkušenostech majitele i složitosti obchodu. Úspora na provizi má smysl tehdy, pokud nejde na úkor bezpečnosti a výsledné ceny.